במדריך שלפניכם ריכזנו את שלבי ההליך של פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 באופן תמציתי ובשילוב עצות משפטיות שעליכם להכיר לפני שאתם מצטרפים למהפכה ומתחילים פרויקט בבניין שלכם.
במדינת ישראל של שנת 2025, אנו נמצאים בעיצומה של מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית. הליך התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 א/ב – מטרתו לשפר את איכות החיים ולשדרג בניינים ישנים באמצעות הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש, מודרני ובטיחותי במקומו. מעבר לשיפור תנאי המגורים, פרויקטים של פינוי-בינוי מעלים את ערך הנכסים, מחזקים מבנים מפני רעידות אדמה ומשפרים את התשתיות העירוניות וכמובן, מאפשרים ליזם לבנות יחידות נוספות כך שכל הצדדים יוצאים מורווחים.
כתבנו את המדריך הבא על מנת לתאר לכם, צעד אחר צעד, מהו ההליך שאתם צפויים לעבור לקראת פרויקט התחדשות עירונית בנכס שלכם.
בתמונה (מימין לשמאל): עוה"ד לירן מורנו, שירלי קוזי-פולנדר ועופר פולנדר.
השלב הראשון מתחיל בזיהוי הצורך והיתרונות הטמונים בפינוי-בינוי, כמו שיפור תנאי המגורים והעלאת ערך הנכס. הדיירים בבניין ישן נפגשים, מעלים את הרעיון ומחליטים אם יש בסיס לקדם את הפרויקט. בשלב זה חשוב לארגן פגישה ראשונית עם כלל הדיירים, להציג את הרעיון ולהבין את רמת ההסכמה בקרב הדיירים (נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות). לאחר מכן, נבחרת נציגות דיירים שתייצג את דיירי הבניין מול יזמים, עורכי דין והרשויות.
שלב זה יכול להתחיל באופן יזום ע"י הדיירים או ע"י הרשות המקומית:
דרך המלך בפרויקט התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה לפנות למשרד עורכי דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית שייצג אותם לאורך כל הפרויקט. משרד עורכי הדין (כמובן בהתאם לאזור) מבצע מכרז בין יזמים נבחרים שבמהלכו הוא מנהל מו"מ על מנת להשיג לדיירים את ההסכם הרווחי והבטוח ביותר בהתאם לניסיונם, יכולותיהם וההצעות הכלכליות שלהם. במקביל, ממנים שמאי מקרקעין שתפקידו להעריך את שווי הדירות הישנות והחדשות ולוודא שהתמורה המוצעת לדיירים הוגנת. ניהול מו"מ מוצלח יכול לבוא ביטוי בעוד מ"ר לכל דירה, עוד מחסן, מרפסת גדולה יותר,מענק חתימה ואפילו השתתפות ברווחים.
מטרת שלב זה היא השגת הסכמה רחבה בקרב הדיירים. על מנת לשמור על שקיפות, מתקיימות פגישות הסברה עם הדיירים, בהן מוצגות התוכניות, מפרטי הדירות החדשות והתמורות שיקבלו. משרד עורכי הדין משקף לדיירים את יתרונות הפרויקט ומפרט אודות ההסכם שהושג מול היזם. לשם קידום התהליך, נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות לאישור הפרויקט. במידה וקיימת התנגדות מצד חלק מהדיירים, ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין בבקשה לאישור התהליך חרף ההתנגדות.
לאחר שהפרויקט מקבל את הסכמת הדיירים, ניתן להתקדם לשלב הבא בו היזם עובד עם אדריכלים, מהנדסים וכלכלנים להכנת תוכניות מפורטות הכוללות חלוקת הדירות החדשות, שטחים ציבוריים ותשתיות. תוכניות אלו מוגשות לרשויות התכנון המקומיות לצורך קבלת אישורים והיתרי בנייה. הרשויות בוחנות את ההיבטים השונים של התוכנית, כולל השפעות סביבתיות ותחבורתיות. לאחר אישור התוכניות, ניתן לעבור לשלב הבא.
יוצאים לדרך! לאחר שהדיירים חותמים על הסכמים עם היזם, המפרטים את תנאי הפינוי, הדיור החלופי במידת הצורך והתמורות הצפויות, ניתן להתקדם לשלב הביצוע הנחלק ל-3 שלבים עיקריים:
בסיום הבנייה מתבצעות בדיקות איכות ובטיחות לקבלת אישור אכלוס (טופס 4) מהרשויות. לאחר מכן הדיירים מוזמנים לקבל את דירותיהם החדשות. עורכי הדין מוודאים שהדירות החדשות תואמות את ההסכמים שנחתמו, ומסייעים ברישום הזכויות של הדיירים בטאבו, כולל רישום הבניין כבית משותף. בשלב זה התהליך מסתיים, והדיירים יכולים ליהנות מבתים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר.
הליך התחדשות עירונית, בדגש על פינוי-בינוי, הוא תהליך מורכב אך משתלם, המשלב שיתוף פעולה בין דיירים, יזמים, עורכי דין ורשויות – כאשר התפקיד העיקרי של משרד עורכי הדין היא למקסם את הרווח של הדיירים ולהשיג את ההסכם הטוב ביותר עבורם.
הליווי המשפטי של משרד קוזי-פולנדר-מורנו מבטיח שהדיירים ייהנו ממקסימום תמורות לפרויקט שלהם תוך שמירה על מכלול האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך, ולהבטיח שהתהליך יתנהל בצורה חלקה ובטוחה. השאירו פרטים אם ברצונכם להתחיל להניע את הגלגלים לגבי פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם: